보통 전월세 계약을 할 때는 주로 공인중개사 사무소에서 부동산 임대차계약서를 작성하는데, 많은 사람들이 중개사가 알아서 문제없이 잘 해주겠지... 라고 생각하고 임대차계약서 작성시 누락된 내용은 없는지, 향후 나의 소중한 보증금을 문제없이 잘 받을 수 있도록 잘 작성되었는지에 대해서는 별 관심이 없는 경우가 많습니다. 그래서 종종 중개과오로 인한 손해배상청구를 한다던지 중개사를 통해 전세계약을 했음에도 전세보증금을 떼였다는 안타까운 뉴스기사를 접하기도 합니다.
일처리 잘하는 공인중개사를 만나는 것도 중요하지만, 나의 소중한 자산을 지키기 위해서 최소한 임대차계약서 작성에 대한 기본상식은 갖춰야 할 이 때! 표준임대차계약서 작성방법 및 주의사항에 대해 한 번 알아보도록 하겠습니다.
주택임대차보호법 제30조는 주택임대차계약을 체결할 때에 법무부에서 권고하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용하도록 규정하고 있고, 법무부에서 국토교통부, 서울시 및 학계 전문가와 함께 관련 법령에 근거하여 '표준임대차계약서'를 만들었다고하니, 공인중개사를 거치지 않고 직거래 하시는 분 등 필요한 분들은 아래 서식을 첨부해놓을테니 다운로드하여 사용하시기 바랍니다.
임차주택의 표시
전월세 계약할 주택의 소재지 등을 기재합니다. 이 때 임차주택의 소재지 및 사용부분 등이 등기부등본 등의 자료와 일치하는지를 꼭 확인해야하며, 다가구주택인 경우 특히 계약서 상에 정확히 표기하셔야 합니다. 정확히 표기하지 않았을 경우 추후 법적 문제가 발생했을 때 문제해결에 제약이 될 수 있습니다.
그리고 전월세 계약에서 가장 문제가 되는 것이 국세, 저당권 등 담보물권, 다른 확정일자 현황입니다.
- 임대인의 국세를 체납할 경우 해당 부동산이 압류 또는 경매로 넘어갈 가능성이 있으며, 경매 절차에서 미납국세 중 당해세는 다른 권리보다 우선하여 배당받는 특별우선채권으로서 미납한 국세금액이 크다면 최악의 경우 나의 전월세 보증금을 전부 또는 일부를 회수하지 못할수도 있으니 임대인의 동의를 받아 납세증명원을 꼭 확인해보시기 바랍니다.
- 저당권 등의 담보물권이 설정된 부동산이 경매로 넘어갈 경우 담보물권 이후에 설정된 권리들은 이 담보물권보다 우선할 수 없으므로 혹시 설정된 담보물권이 있는지 등기부등본으로 확인하셔야 합니다.
- 나 이외에 다른 확정일자를 확보해둔 자가 있는 경우 후순위권리자가 되어 우선변제가 어려울 수 있으니 임대인의 동의를 받아 관할 주민센터 등에서 확정일자 현황 또한 확인해보시기 바랍니다.
필요시 토지이용계획 확인원을 떼어보고 도시계획상 철거대상인 여부를 확인해볼 수 있으며, 토지대장, 건축물대장도 구청 등에서 발급하여 확인해 볼 수 있습니다. 미등기, 무허가의 주택을 임차하는 경우 대지 소유자를 찾아내어 주택의 세부내용을 확인해봐야하는데, 등기 전인 신축아파트의 경우 분양계약서 원본의 수분양자 명의를 확인하고 추가로 분양회사에 문의하여 명의를 확인해야 합니다.
[관련글 바로가기]
보증금 차임과 임대차기간
계약금 및 잔금(필요시 중도금)의 금액 및 지급일정, 임차기간 등을 기재합니다. 통상 보증금의 10%를 계약금으로 준비하며, 나머지 잔금은 주택의 인도와 동시에 지불하면 됩니다. 이 때 보증금 등은 가급적 임대인 명의의 계좌로 송금하여야 안전합니다.
입주전 수리
입주 전 해당 부동산의 시설상태 및 수리여부를 확인하고 수리가 필요할 경우 수리내용, 수리완료시기 등을 명확히 기재하여 임차인과 임대인 사이에서 흔히 발생할 수 있는 비용부담 문제들을 미리 예방할 수 있습니다.
임차주택의 사용, 관리, 수선
보통 대수선은 임대인이, 소수선은 임차인이 부담한다고 생각하시면 되는데, 위 첨부사진과 같이 기재하면 됩니다 .
중개보수
중개사무소를 통해 거래할 경우 법정기준의 중개보수를 지급하고, 중개사는 중개대상물확인·설명서를 교부해야 합니다.
[관련글 바로가기]
☞ 부동산 중개수수료(중개보수) 계산
특약사항
임차인의 대항력, 우선변제권 확보를 위한 사항이나 관리비, 전기료 납부방법 등 특별히 임대인과 임차인 사이에 약정할 사항을 기재합니다.
임대인, 임차인, 중개업자 인적사항 기재
계약체결 시 가장 중요한 것은 '당사자 확인'입니다. 상대방이 해당 부동산에 대한 권리를 가지고 있는 사람인지 신분증, 등기부등본 등을 통해서 확인하셔야 합니다. 만약, 본인이 아닌 대리인과 계약을 체결하는 경우 위임장 및 대리인 신분증을 확인한 후, 임대인과 직접 통화하여 해당 부동산을 전월세 놓는 것이 맞는지를 확인해야 하며, 최소한 등기권리증도 확인하시는 것이 좋습니다.
표준임대차계약서 서식
전월세 계약과 관련된 분쟁을 미리 예방하고 안전하게 나의 보증금을 지킬 수 있는 방법은 명확하게 부동산 임대차계약서를 작성하는 것입니다. 처음부터 당사자 간에 권리와 의무를 명확히 하여 계약서를 작성한다면 추후 문제가 발생해도 책임소재가 명확하여 문제해결도 수월할 뿐만 아니라 문제가 생길 여지도 애초에 적어지기 때문입니다. 중개사의 말만 맹신하지 말고 우리 모두 현대사회 지성인으로써 표준임대차계약서 작성하는 방법, 오늘부터 잘 숙지해두시기 바라겠습니다.
이 글을 공유합시다
댓글