요즘과 같이 정보범람의 시대 이전 우리 부모님의 세대에서는 전세로 살다가 그 집이 팔렸을 때 새 소유자에게 집을 비워 주어야하고 전세금조차 받지 못하는 사례가 많았습니다. 임차인의 권리는 등기부에 기재되지 않는데 현실적으로 법의 보호를 받기 위해 전세로 사는 사람들이 등기부등본에 전세권을 등기하는 사람은 거의 없었기 때문입니다. 이에 따라 사회적약자인 임차인을 보호하기 위해 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특별법으로 1981년에 제정된 것이 주택임대차보호법입니다. 주택임대차보호법은 민법에 대한 특례법으로 주택 임대와 관련한 분쟁이 생겼을 때는 민법이 아닌 주택임대차보호법에 근거하여 판단합니다. 참고로 토지의 경우 법률상의 주택이 아니므로 주택임대차보호법의 적용대상이 아닙니다.
주택임대차보호법에 규정된 임차권의 권리는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 세가지입니다.
대항력
임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 쉽게 말해 부동산의 소유자 및 새로운 매수인(경매 낙찰자)에게 임차보증금을 돌려받기 전에는 이사하지 않고 현재 거주하고 있는 집에서 합법적으로 버틸 수 있는 권리입니다.
[대항력 성립요건] 전입신고 + 점유
[대항력 발생시점] 전입신고 다음날 0시
대항력을 가지려면 해당 부동산을 임차인 자격으로 점유하고 전입신고를 하면 됩니다. 전입신고를 한 다음날 0시부터 바로 대항력이 발생하며 이사 후 관할 주민센터 또는 민원24 사이트에서 쉽게 전입신고를 할 수 있습니다.
하지만 전입신고와 점유를 한 다음날 0시부터 모든 임차인이 대항력은 가지게 되지만 예외사항도 존재하는데, 바로 대항력이 말소기준권리보다 빠르거나 늦은 경우를 말합니다.
말소기준권리(저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류, 강제경매 기입등기, 전세권)란 경매를 통해 부동산이 매각될 때 해당 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는지, 아니면 그대로 남아서 낙찰자에게 인수되는지를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말하며, 그 중에서도 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리가 됩니다.
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[선순위 임차인(대항력 있는 임차인)] 말소기준권리보다 대항력 날짜가 빠른 임차인
[후순위 임차인(대항력 없는 임차인)] 말소기준권리보다 대항력 날짜가 늦은 임차인
선순위 임차인은 진짜 대항력이 있기 때문에 무슨 일이 있어도 자신의 보증금을 지킬수 있지만 후순위 임차인은 경매 낙찰자에게 대항할 수 없기 때문에 자신의 보증금을 다 받지 못하더라도 집에서 나가야만 합니다. 예를 들어, 전입신고를 오후 3시에 했는데 집주인이 오후 2시에 대출을 받았다면 임차인은 24:00에 대항력을 가지게 되지만 근저당권인 말소기준권리는 14:00에 생기게 되므로, 결국 앞서 말한 후순위 임차인에 해당하게 되어 추후 해당 부동산에 문제가 생겼을 경우 보증금도 받지 못하고 쫓겨날 일이 생길 수 있습니다. 따라서 임대차 계약 후 전입신고 직전에 등기부등본을 살펴보고 해당 부동산에 다른 문제가 없는지를 꼼꼼히 확인해보아야 합니다.
우선변제권
거주하고 있는 부동산이 경매로 매각될 때 권리의 순서에 따라 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
[우선변제권 성립요건] 전입신고 + 확정일자 + 배당요구
[우선변제권 발생시점] 즉시
확정일자는 임대차계약서를 지참하고 주소지를 관할하는 주민센터, 관할 법원, 관할 등기소 등을 방문하거나 인터텟 등기소 홈페이지에서 쉽게 받을 수 있습니다. 참고로 전입신고와 동시에 확정일자를 받을 수 있는 곳은 주민센터 한 곳뿐입니다.
확정일자를 받으면 당일에 바로 우선변제권이 발생하나 우선변제권을 가지기 위해서는 대항력을 먼저 가져야합니다. 예를 들어 같은 날 전입신고를 하고 확정일자를 받은 후 이사를 하여 부동산을 점유했다면 우선변제권은 확정일자를 받은 날에 발생하는 것이 아니라 대항력이 발생하는 다음날 0시에 발생하는 것입니다. 다른 예를 들어보면, 2020.2.10. 확정일자를 받고 2020.2.22. 전입신고를 한 경우 대항력은 2020.2.23. 0시에 발생하고, 우선변제권 또한 2020.2.23. 0시에 발생합니다.
마지막으로 우선변제권으로 배당에 참여하려면 낙찰 기일까지 배당 요구를 하여야 합니다.
최우선변제권 (최우선변제 보증금)
거주하고 있는 부동산이 경매로 매각될 때 권리의 순서에 따라 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
주택임대차보호법 제8조에 의하여 부동산이 경매로 매각될 때 소액임차인일 경우 권리 순서에 상관없이 가장 최우선적으로 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
[최우선변제권 성립요건] 전입신고 + 배당요구 (확정일자 없이도 가능)
※ 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(2017.6.20.~현재)
○ 서울특별시
○ 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 각 제외)
○ 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역 포함) 제외]
최우선변제 보증금 은 소액임차인이 되었을 때 가장 먼저 배당을 받을 수 있는 금액을 말합니다. 예를 들어 서울에 있는 보증금 1억원의 주택에 임대차계약을 맺고 입주한 후 해당 주택이 경매로 넘어가게 된다면 임차인은 서울시 기준 소액임차인(1억1천만원)에 해당되므로 보증금 1억원 중 3,700만원을 최우선적으로 배당받을 수 있습니다.
소액임차인 최우선변제 보증금 을 적용하는 기준시점은 담보물권 설정일자 기준이며, 그 기준이 될 수 있는 권리에는 저당권(근저당권), 담보가등기, 확정일자부 임차권, 전세권 4가지가 있습니다. 참고로 확정일자부 임차권이란 전입신고를 마치고 확정일자를 받고 해당 부동산을 점유하는 임차인의 권리를 말합니다. 이 4가지 권리와 중에서 가장 먼저 설정된 권리가 기준권리가 되며 기준권리가 설정된 날짜에 따라서 소액임차보증금이 정해지는 것입니다. 간혹 해당 부동산의 입주날짜 또는 전입일자를 기준으로 소액임차보증금을 변제받을 수 있다고 혼동하는 경우가 있으므로 주의하시기 바랍니다.
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