주택임대소득세 과세요건 및 계산방법

재테크 수단의 하나로서 많은 사람들이 부동산 투자를 하고 있습니다. 저 또한 그런 사람 중의 한명이죠. 시세차익 목적으로 전세 등을 이용한 갭투자를 하기도 하지만 월세 투자도 많이 하고 있는데요, 보통의 일반투자자의 경우 월세로 큰 수익은 보지 못하더라도 요즘과 같은 초저금리 시대에 은행 금리보다는 높은 수익률을 얻을 수 있기에, 주택임대소득은 한정된 월급만 받는 직장인들에게는 소소한 용돈벌이가 되기도 하고, 나이 많으신 어르신들에게는 짭짤한(?) 노후 수입원이 되기도 합니다.

그런데 말입니다..

바야흐로 2018년 세법 개정으로 인해 주택임대소득 전면에 걸쳐 과세하는 법이 시행되고 말았죠. 즉, 2014년부터 2018년까지 귀속된 총수입금액의 합계액이 2,000만원 이하인 주택임대소득자는 세금을 납부하지 않았으나, 2019년 귀속분부터는 2,000만원 이하의 주택임대소득에도 소득세를 납부해야 합니다.

주택임대소득 과세요건 및 과세방법

1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세 대상이나, 다만, 기준시가 9억원 초과 및 국외 소재 1주택 소유자의 임대소득은 과세 대상입니다.

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주택수의 계산

여기서 말하는 '주택'이란 상시 주거용으로 사용하는 건물로 주택에 딸린 토지를 포함하며, 사업을 위한 주거용의 경우는 제외합니다. 주택수의 계산방법은 다음과 같습니다.

다가구주택 : 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
공동주택 : ① 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산, ② 지분이 가장 큰자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산, ③ 지분이 가장 큰자가 2인 이상인 경우로서 합의하여 그둘 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산. 다만, 주택임대소득의 수입금액이 연간 600만원 이상이거나 기준시가 9억원 초과주택의 30% 초과하는 지분을 소유한 자는 공동소유 주택을 주택수에 가산(2020.2.11. 소득세법 시행령 개정)
전대·전전세 : 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산
부부소유 : 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산

총수입금액의 계산

주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료

간주임대료란 월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세 형평성 차원에서 보증금 등에 대해 정기예금이자율(2019년 귀속분의 경우 2.1%)에 해당하는 금액만큼 임대료로 간주하는 것을 말하며, 거주자가 3주택 이상을 소유 & 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액 계산에 산입합니다. 다만, 소형주택(주거 전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택)은 2021.12.31.까지 간주임대료 과세대상 주택에서 제외합니다.

주택의 간주임대료 계산방법은 보증금 등에서 3억원을 차감한 금액의 60%에 대해 당해년도 정기예금이자율만큼 과세한다라는 정도로만 이해해두셔도 좋습니다. 왜냐면 복잡한 간주임대료를 자동계산해 주는 계산기가 있기 때문이죠. 정확한 계산방법 및 자동계산기에 대해 알아보고 싶으신 분은 아래 관련글을 참고해주세요

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☞ 간주임대료 계산(feat. 간주임대료 계산기)

주택임대소득 종합과세와 분리과세

종합과세 : (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6~42%)
분리과세 : 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른소득 누진세율 × (6~42%)

주택임대 총수입금액이 2,000만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택하여 신고할 수 있으며, 2,000만원을 초과할 경우 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고해야 합니다. 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하일 경우 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지 여부는 임대주택 등록 여부, 다른 소득금액, 소득공제 항목 등 납세자마다 다르기 때문에 어느 것이 더 유리한지는 사례마다 틀리다고 할 수 있겠습니다.

주택임대소득세 신고 및 납부

주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정되어 있기 때문에 2020.5.1.부터 2020.6.1.까지 2019년 귀속 주택임대소득세를 국세청에 신고하고 납부해야 하며, 성실신고확인 대상 사업자가 성실신고확인서를 제출한 경우 신고 및 납부기한은 2020.6.30.까지입니다.