매매가와 전세가의 차이가 별로 나지 않는 아파트를 전세를 끼고 매수하여 아파트 가격이 오르면 팔아치우는 갭투자가 성행을 했었죠. 아니, 시장 상황에 따라 항상 유행을 하는 부동산 투자 방법(?) 중의 하나이지만, 적은 투자금이 들어가다보니 한 사람이 여러채의 부동산을 매입하여 갭투자가 이루어지고, 이러한 갭투자가 부동산 가격을 높여 부동산 시장을 교란시키는 주범이 되기도 합니다.
하지만 지난 포스팅에서 알려드린 바와 같이, 2019년 귀속분 주택임대소득에 대해서 전면 과세가 시행되었고, 일정 요건을 갖추면 월세 뿐만 아니라 보증금 등에 대한 간주임대료에도 세금을 납부해야 하므로 주로 전세를 통해 갭투자를 하시는 분들에게는 타격이 될 수 있겠네요.
그럼 주택임대소득세 계산시 포함되는 간주임대료의 기준은 무엇이고, 어떻게 계산하는지 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.
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간주임대료의 총수입금액 산입 요건(소득세법 제25조)
지난 포스팅에서 설명드렸지만 다시 한번 더 설명드리자면, 간주임대료란 월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세 형평성 차원에서 보증금 등을 은행에 예금했을 때 발생하는 금융수익 이자부분만큼 임대수입으로 간주해 과세하는 것을 말하는데, 즉, 주택을 임대하고 보증금, 전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입하게 됩니다.
보증금 등을 받았다고 해서 모두 간주임대료로 포함하는 것은 아니고 다음 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 총수입금액에 간주임대료를 산입합니다.
- 주택수 : 3주택 이상 소유(주거전용 면적이 40㎡ 이하 & 기준시가 2억원 이하인 주택은 2021.12.31.까지 간주임대료 과세대상 주택에서 제외)
- 보증금 등의 합계액 : 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원 초과
예를 들어, 소형주택 3채 이상 보유하면서 월세는 받지 않고 보증금만 받는 경우 간주임대료 대상이 되지 않습니다. 한가지 더 예를 들면, 부부 합산하여 소형주택 3채, 비소형주택 1채를 보유하고 4주택 모두 보증금만 받는 경우, 간주임대료 산입을 위한 요건 중 주택수 기준에 해당되지 않으므로(1주택 소유) 간주임대료 대상이 되지 않습니다.
간주임대료 계산방법(소득세법 시행령 제53조)
여기에서 '보증금 등의 적수'란 '임대보증금×임대일수'를 말하며, '보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감'한다는 말의 의미는 간주임대료 계산시 보증금이 가장 큰 주택에서 먼저 3억원을 차감한다는 뜻입니다.
예를 들어, 아래와 같이 부부합산 비소형주택 3채를 단독으로 임대하는 경우(2019년 귀속분), 보증금이 가장 큰 C주택에서 먼저 3억원을 차감하여 간주임대료를 계산하고, 보증금 합계 3억원 초과분의 60%에 대해 2019년 정기예금이자율 2.1%를 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입합니다.
그리고 장부 기장을 통해서 소득세 신고를 하게되면 해당 주택의 보증금 이자수익과 같은 금융수익은 간주임대로에서 차감하므로 이중과세되지 않습니다.
간주임대료 계산기
간주임대료 계산방법이 다소 복잡해 보이나 걱정하실 필요 없습니다. 국세청 홈택스에 접속하면 자동계산해주는 모의계산기가 있기 때문입니다!
1. 국세청 홈택스 메인화면에서 [세금종류별 서비스] 2번째 페이지의 [모의계산]을 클릭합니다.
2. 모의계산 항목 중 [주택 간주임대료 계산해보기]를 클릭합니다.
3. 임대주택 보증금에 대한 내용을 입력하면 간주임대료를 자동 계산됩니다. 위에 간주임대료 계산 예시 금액을 그대로 입력해봤는데, 정확하게 계산되는 걸 확인할 수 있습니다.
① 간주임대료에 대한 설명과 계산 사례를 확인할 수 있습니다.
② 임대주택 추가 버튼을 클릭하면 내용을 입력할 수 있는 행이 추가되며, 맨앞 콤보박스 체크후 선택내용 삭제도 가능합니다.
③ 보증금, 전용면적, 기준시가 등 임대주택 관련 내용을 입력합니다.
④, ⑤ 계산하기 버튼을 클릭하면 간주임대료가 자동계산되어 표출됩니다.
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