양도소득세 필요경비 인정범위(절세 TIP)

부동산 양도소득세는 양도소득과세표준에서 양도소득세율을 곱하여 산출하게 되므로 양도소득세 절세를 위해서 이러한 양도소득과세표준을 줄이는 것이 중요합니다. 양도소득과세표준을 줄이는 절세 Tip, 즉 양도가액에서의 공제항목으로는 필요경비, 장기보유특별공제액, 양도소득기본공제가 있습니다. 장기보유특별공제액은 보유기간, 거주기간에 따른 공제율을 적용하고 양도소득기본공제는 연간 1인당 250만원으로, 이 두가지 항목은 관련 법령 및 규정에 의해 정해진 금액으로 계산하면 됩니다. 하지만 필요경비의 경우 양도자 양수자 간 부동산 거래시 소요되는 비용, 부동산 리모델링 비용 등 지출되는 항목들이 각자 상이하므로 필요경비로 인정되는 항목들에 대해서는 반드시 숙지하여 양도세 신고시 꼭 공제항목으로 신고하셔야 합니다.

 

 

양도가액에서 공제하는 필요경비에는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등이 있으며 내용은 다음과 같습니다. 

 

 취득가액

취득가액은 자산의 취득에 소요된 실제거래가액을 말하며 소득세법 시행령 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액을 말합니다.

 

• 타인으로부터 매입한 자산 : 취득가액+취득세+등록세+기타부대비용
• 자기가 행한 제조‧생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산 : 원재료비+노무비+운임+하역비+보험료+수수료+공과금(취득세‧등록세 포함)+설치비+기타부대비용

 

그리고 취득가액 계산시 포함되는 항목에는 다음과 같습니다.

 

• 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우 당해 현재가치할인차금을 포함합니다. 단, 양도자산의 보유기간 중에 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 해당 금액을 공제합니다.
• 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득가액에 포함합니다.

 

 

 

 자본적 지출액

자본적 지출이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 자본적 지출로 인정하는 항목은 다음과 같습니다.

 

1. 소득세법 시행령 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

• 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
• 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
• 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
• 재해 등으로 인하여 건물‧기계‧설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
• 기타 개량‧확장‧증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

 

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우

소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용, 화해비용 등의 금액으로서 지출한 연도의 각 소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액을 말합니다.

 

3. 양도자산의 용도변경‧개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

 

 양도비

• 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용, 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등과 같이 자산을 양도하기 위하여 지출하는 비용
• 주식의 양도시 납부한 증권거래세
• 국민주택채권 및 토기개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손
• 중개수수료(특단의 사정이 없는한 실제 지급액)
• 양도자가 지출하는 명도비용(2018.2.13. 이후 양도분부터 적용)

 

 부동산 양도세 필요경비 인정 VS 불인정

 

참고로 2018.4.1. 이후 양도분부터 자본적지출액과 양도비는 현금영수증, 신용카드매출전표, (세금)계산서 등의 증빙서류를 받거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의해 확인되는 경우에 한하여 필요경비로 인정하므로 부동산 거래 시 꼭 지출증빙을 챙겨놓아야 하겠습니다.

 

 

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