부동산 양도소득세 계산기

집을 사는 이유는 내 집에서 좀 더 편안하고 안정인 주거를 위해 사는 경우도 있지만 추후 매도하여 자산을 불리는 투자의 목적도 배제할 수 없습니다. 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대해서 부과하는 조세를 양도소득세라고 하는데, 이에 따라 부동산을 매도할 때도 양도소득세를 납부해야합니다. 양도소득세를 잘 알아야 손해보지 않고 부동산을 팔 수 있습니다. 오늘은 부동산 양도소득세란 무엇인지, 양도소득세를 자동계산해주는 양도소득세 계산기에 대해 알아보도록 하겠습니다.

양도소득세란?

양도소득세란 건물이나 토지 등 대통령령으로 정하는 재산의 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 발생하는 소득에 대해 부과하는 조세를 말합니다.(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)

참고로 양도일 현재 1세대 1주택을 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 단, 양도 당시 실거래가액이 9억원 초과하는 고가주택은 제외되며 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 범위로 봅니다.

양도소득세 신고 및 납부기한

부동산 양도소득세 예정신고 납부기한 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 (부담부 증여시 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월)
부동산 양도소득세 확정신고 납부기한 : 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1~5.31

양도소득세 세액계산

양도가액-취득가액-필요경비=양도차익

양도차익-장기보유특별공제=양도소득금액

양도소득금액-양도소득기본공제=양도소득과세표준

양도소득과세표준×세율=산출세액

산출세액-(세액공제+감면세액)=자진납부할 세액

양도가액 : 부동산 양도 당시 실제거래가액
취득가액 : 부동산 취득 당시 실제거래가액 (실제거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 적용 가능)
필요경비 : 설비비‧계량비, 자본적 지출액, 양도비 (매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3% 적용)

부동산 양도소득세의 개념 및 계산방법을 안다면 누구나 납부해야 할 양도소득세를 산출해 낼 수 있겠지만 위에서 이미 보았듯이 계산해야할 사칙연산이 많으므로 세액 계산시 필요한 정보만 입력해주면 자동으로 계산해주는 ‘양도소득세 계산기’를 이용하여 쉽게 양도소득세를 산출해 낼 수 있습니다. 저는 주로 국세청 홈택스 홈페이지의 ‘양도소득세 미리계산(모의계산)’을 주로 이용하고 있습니다.

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양도소득세 계산기

국세청 홈택스 홈페이지에 접속하여 화면상단에 있는 [조회/발급]-[세금신고 납부]-[양도소득세 종합안내] 경로를 따라 들어가면 위 사진과 같이 양도소득세 종합 안내 화면이 나옵니다. 참고로 국세청 홈택스 양도소득세 종합안내에서는 양도소득세 계산기 이외에도 양도소득세에 대한 신고가이드, 절세 Tip 등 양도소득세에 대한 정보도 확인할 수 있으며 편리하게 양도소득세 전자신고도 가능하니 향후 적극 활용해보시기 바랍니다. 일단 여기에서 ‘양도소득세 미리계산(모의계산)’을 클릭하면 아래와 같은 화면으로 이동합니다.

국세청 홈택스 자동세액계산 프로그램은 자산별로 다양한 양도소득세 세액계산방식 중에서 가장 빈번하게 이루어지는 일반적 거래유형에 대해 서비스를 제공하고 있습니다. 타 사이트의 양도세 계산기 등을 이용하려면 회원가입, 로그인을 해야만 자동세액계산 프로그램을 이용할 수 있는 경우가 더러 있는데 국세청 홈택스의 양도세 계산기는 1주택자의 양도세 계산 시에는 비로그인해도 활용가능하다는 점에서 매우 편리합니다. 이 경우 외에는 국세청 홈택스 회원가입 및 공인증서를 통해 로그인 가능합니다.

양도가액‧ 취득가액을 모두 알고 있는 경우와 취득가액을 모르는 경우로 분류되어 있고, 1세대 1주택자 뿐만이 아니라 2개 이상의 양도물건의 세액 계산도 가능하며 부동산 등기자료를 활용한 세액 계산 등도 가능합니다. 우리는 여기에서 가장 일반적인 ‘1개 부동산 양도시 계산’ 항목을 알아보도록 하겠습니다. 노란박스의 계산하기 버튼을 클릭하면 양도소득세 간편계산 입력하는 화면이 나오는데 입력사항은 기본사항, 거래금액, 기타사항 3가지로 분류되어 있습니다.

기본사항에는 부동산의 양도일자와 취득일자를 입력하고 양도물건의 종류가 토지인지 주택인지 등을 체크합니다.

거래금액 항목에는 양도가액, 취득가액, 기타필요경비, 양도소득세기본공제를 입력하도록 구성되어 있습니다. 화면 설명에도 나와있듯이 양도가액은 부동산을 매도할 때 실제로 받은 금액을 의미하고, 취득가액은 부동산 취득에 소요된 실제거래가액을 말하는데 부동산 취득 당시의 취득세‧등록세‧법무비용‧취득중개수수료 등을 필요경비로 공제 가능합니다. 또한 부동산의 가치를 증가시키거나 용도 변경을 위해 지출한 자본적 지출액‧양도중개수수료‧국민주택채권매각차손 등도 필요경비로 공제 가능하니 부동산 매매시 지출한 필요경비 증빙자료를 꼭 챙겨놓으시기 바랍니다. 그리고 양도소득기본공제는 1인당 연간 250만원이며, 위 사진의 빨갛게 표시한 조회 버튼을 클릭하면 상세내역을 입력할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.