경매를 통해 부동산이 낙찰되면 등기부등본에 기재된 기존의 모든 권리 또는 일부 권리들이 말소하는데, 소멸되는 권리들 중에 가장 앞선 권리를 말소기준권리라고 합니다. 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리는 낙찰과 함께 모두 말소(소멸)되고, 앞서 설정된 권리는 낙찰자에게 인수됩니다.
따라서 경매에서는 낙찰을 통해서 등기부등본 상의 모든 권리가 지워지면 ‘안전한 물건’, 소멸되지 않는 권리가 하나라도 있으면 ‘위험한 물건’으로 판단합니다.
말소기준권리에는 민사집행법에서 규정한 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 강제경매 기입등기가 있으며, 법률에 규정되어 있지는 않지만 일정한 요건을 갖추면 말소기준권리로서의 효력을 갖는 전세권이 있습니다.
(근)저당권
- 저당권 : 채무자가 담보로 제공한 물건을 담보제공자가 점유, 이용할 수 있도록 하고, 채무가 이행되지 않을 때 그 물건에서 우선적으로 변제를 받을 수 있도록 한 채권자의 권리를 말합니다.
- 근저당권 : 저당권의 일종으로 채무자와의 계속적인 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도 내에서 담보하는 저당권을 말합니다.
참고로 경매에 나온 물건의 거의 대부분은 근저당입니다.
(가)압류
- 압류 : 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 채무자의 재산 처분이나 권리행사 등을 못하게 하는 절차를 말합니다.
- 가압류 : 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래에 강제집행이 불가능하므로 이런 일을 예방하기 위해 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류, 확보하는 보전 절차의 일종을 말합니다.
담보가등기
채권담보를 목적으로 하는 가등기, 즉, 본등기(진짜 등기)를 할 요건이 갖춰지지 못한 경우에 진짜 등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기를 말합니다.
강제경매 기입등기
경매를 통해 부동산을 매각하는 방법에는 임의경매와 강제경매가 있습니다. 임의경매는 스스로 경매신청권원이 있는 권리들(저당권, 근저당권, 전세권 등)의 신청에 의한 경매 절차이고 강제경매는 소송에 의한 별도의 판결문을 통한 경매 절차입니다. 강제경매 기입등기는 강제경매가 시작되었다는 것을 등기부등본에 기입하는 것을 말합니다.
전세권
전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용하거나 수익한 후, 계약기간이 종료되면 부동산을 반환하고 전세금을 밥을 권리를 말합니다.
전세권은 아래 세 가지 요건을 모두 충족해야 말소기준권리로서의 효력을 갖습니다.
- 가장 먼저 등기되어 있을 것
- 전세권이 해당 부동산 전체에 대해 설정되었을 것(방 3개짜리 아파트에 방 1개에 대해서만 전세권이 설정되어 있는 경우는 부동산 일부에 대해서 전세권 설정된 것으로 이 경우 말소기준권리가 될 수 없음)
- 전세권자가 경매신청을 하였거나 배당요구를 하였을 것
만약 해당 부동산에 선순위 전세권이 있는데, 이 전세권이 말소기준권리인지 아닌지가 헷갈린다면 법원에서 제공하는 매각물건명세서 상 최선순위 설정일자에 전세권이 기재되어 있다면 그 전세권은 말소기준권리가 됩니다.
말소기준권리를 찾는 것은 권리분석의 기본이자 필수입니다. 말소기준권리보다 앞선 권리는 인수되고 뒷선 권리는 소멸이라는 것만 알고 있어도 경매시장에 나온 80% 이상의 매물들의 권리관계를 분석할 수 있으므로 경매에 관심있고 실패하지 않는 낙찰을 위해서 반드시 말소기준권리를 기억하시기 바랍니다.
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