6.17. 부동산 대책(주택시장 안정을 위한 관리 방안)

정부에서 또 주택시장 안정을 위한 부동산 대책을 내놓았습니다. 이전 정부의 여러가지 부동산 규제정책으로 주택시장이 일시적으로 안정화되는 듯 하였으나 개발호재, 풍선효과 등으로 다시 부동산 가격이 상승할 움직임을 보일 때마다 정부에서 일종의 핀셋 정책을 내놓고 있습니다. 현정부에서 부동산 규제정책들이 계속해서 나오고 있습니다만 진정 집값이 잡히고 있는지는 개인적으로 의문입니다. 아무튼 이번 6.17 부동산 대책이 발표된 배경을 살펴보면 다음과 같습니다.

1. 서울 집값 상승추세 전환 및 수도권·지방 일부지역의 과열 지속(안산, 군포, 대전 등의 비규제지역 중심의 과열 양상 지속 및 개발호재가 발표된 청주에서 단기간 부동산 가격 급등)

2. 부동산 매매업, 임대업 법인 거래 및 갭투자 증가 추세

여기에 코로나19 사태로 역대 최저수준의 금리와 급격히 증가하는 유동성에 따라 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황에서 '투기수요 근절, 실수요자 보호'라는 원칙 아래 주택시장 과열요인을 차단하기 위해 정부에서 6.17 부동산 대책을 내놓게 되었습니다.

6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안을 요약하면 다음과 같습니다.

과열지역에 투기수요 유입 차단

1. 조정대상지역 및 투기과열지구 지정

(개선) 최근 주택가격 급등세를 보이는 경기, 인천, 대전, 청주에 대해서 조정대상지역과 투기과열지구 추가 지정

(적용시기) 2020.6.19.자로 지정 및 효력 발생

2. 주요 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정

(주요내용) 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 토지거래허가구역으로 지정

(지정효과) 허가대상 면적 초과 토지 취득을 위한 계약 체결 시 관할 구청장 허가 필요 & 허가를 받은 경우 일정기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생, 특히 주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용 가능(매매·임대 금지)

(적용시기) 2020.6.23.자로 효력 발생

3. 투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화

① 개발호재 등 과열 우려 지역 실거래 기획 조사 시행

②자금조달계획서 제출대상 확대

(현행) 투기과열지구·조정대상지역 내 3억원 이상 주택 거래시 자금조달계획서 제출

(개선) 투기과열지구·조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출

(적용시기) ｢부동산거래신고법 시행령｣ 등 개정 후 즉시 시행(2020.9월경)

③ 자금조달계획서에 대한 증빙자료 제출대상 확대

(현행) 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래신고 시 자금조달계획서 기재내용에 대한 객관적 진위를 입증할 수 있는 증빙자료 제출(예금잔액증명서, 소득금액 증명원 등)

(개선) 투기과열지구 내 주택 거래 신고시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목별 증빙자료 첨부하여 제출

(적용시기) ｢부동산거래신고법 시행령｣ 등 개정 후 즉시 시행(2020.9월경)

4. 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화

① 규제지역 내 주택담보대출 취급시 전입·처분 요건 강화

<무주택자>

(현행) 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출 받는 경우 1년내 전입 의무 부과(조정대상지역의 경우 2년내 전입 의무 부과)

(개선) 전규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내 주택 구입을 위해 주택담보대출 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과

(적용시기) 2020.7.1. 이후 신규대출 신청분부터 적용(다만, 2020.7.1. 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용)

<1주택자>

(현행) 투기지역·투기과열지구 내 주택 구입을 위해 주택담보대출 받는 경우 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

(개선) 전규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내 주택 구입을 위해 주택담보대출 받는 경우 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

② 보금자리론 대상 실거주 요건 부과

(현행) 보금자리론 이용 차추에게 전입 의무는 부과되지 않고 있음

(개선) 주택 구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무 부과, 의무 위반시 대출금 회수

(적용시기) 주택금융공사 내규 개정 시행일(2020.7.1.) 이후 보금자리론 신청분부터 적용

③ 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화

(현행) 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한, 전세대출 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수

(개선) 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가, 전세대출 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수

(적용시기) 보증기관 내규 개정 후 시행일 이후 3억원 초과 아파트 신규구입 또는 전세대출 신규 신청분부터 적용

④ 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소

(현행)

(개선) 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출보증 한도를 2억원으로 인하

(적용시기) 주택도시보증공사(HUG) 내규 개정 시행일 이후 전세대출 신규 신청분부터 적용

정비사업 규제 정비

1. 재건축 안전진단의 투명성·공정성 강화

① 안전진단에 대한 시·도 권한 강화

(현행) 관할 시·군·구가 1차 안전진단 기관을 선정

(개선) 1차 안전진단 기관 선정·관리주체를 시·도로 변경하고, 2차 안전진단 의뢰도 시·도가 담당

(적용시기) ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정(2020.12월) 후 2021년 상반기 시행

② 부실 안전진단기관에 대한 제재 강화

(현행) 안전진단 보고서 허위작성에 대한 처벌(징역 2년 이하)은 있으나, 보고서 부실 작성에 대한 처벌규정이 없어 사후관리 곤란

(개선) 안전진단 보고서 부실 작성 시 과태로(2천만원) 신설, 허위·부실 작성 적발 시 안전진단 입찰제한(1년)

(적용시기) ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정(2020.12월) 후 2021년 상반기 시행

③ 2차 안전진단 시 현장조사 강화

(현행) 1차 진단결과에 대한 적정성 검토 시 현장조사가 필요하나, 서류심사 위주의 소극적 검토

(개선) 철근부식도·외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화

(적용시기) 대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰 사업부터 즉시 시행

④ 2차 안전진단 자문위원회의 책임성 제고

(현행) 공공기관이 검토한 2차 안전진단의 최종점수(안)이 공개된 상태로 심의하여, 위원들이 판정에 대해 부담→책임성 있는 자문에 한계

(개선) 자문위원회에서 구조안전성, 건축·설비노후도 등 평가분야별로 개별·분리 심의하고, 자문위원에게 총점은 비공개

(적용시기) 대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰 사업부터 즉시 시행

2. 거주요건을 갖춘 경우 조합원 분양신청 허용

(현행) 재건축사업에서 거주여부와 관계없이 모든 토지등 소유자에게 조합원 자격요건이 부여되고, 상대적으로 낮은 가격에 분양신청 가능

(개선) 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년이상 거주한 경우에 한하여 분양 신청 허용(현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 기산)부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주(연속 거주가 아닌 합산 거주기간))

(적용시기) ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정(2020.12월) 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용

3. 재건축부담금 규제 개선

① 재건축부담금의 본격 징수 시작

(계획) 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제에 대한 "합헌" 결정(2019.12.27.)에 따라 한남연립(17억원), 두산연립(4억원) 시작으로 하반기부터 본격 징수

② 실효성 있는 시행을 위한 제도 보완

(현행) 공시가격 현실화에 따라 종료시점과 개시시점의 주택가액 공시비율 차이가 발생하여 부담금 산정기준 논란

(개선) 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정 시 동일한 공시비율을 적용(재건축 부담금 귀속비율을 광역지자체 30%, 기초지자체 20%로 조정)

(적용시기) ｢재건축초과이익 환수에 관한 법률｣ 개정(2020.12월) 후 최초 재건축부담금 부과 조합부터 적용

법인 등을 활용한 투기수요 근절

1. 주택 매매·임대사업자 주택담보대출 금지

(현행) 주택매매·임대사업자 주담대는 규제지역내 LTV 20%~50%, 비규제지역내 LTV 규제 없음

(개선) 모든 지역 주택매매·임대사업자(법인, 개인사업자 모두 포함)에 대하여 주담대 금지

2. 법인 등에 대한 세제 보완

① 법인이 보유한 주택 종부세율 인상

(현행) 개인·법인 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산하여 종부세 부과

(개선) 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용

(적용시기) 2021년 종합부동산세 부과분부터 적용

② 법인 보유 주택 종부세 공제 폐지

(현행) 납세자(개인·법인)별로 종부세 공제(6억원, 1세대1주택 9억원)

(개선) 법인이 보유한 주택에서 종부세 공제를 폐지

(적용시기) 2021년 종합부동산세 부과분부터 적용

③ 법인의 조정대상지역 내 신규 임대주택에 대한 종부세 과세

(현행) 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세 비과세

(개선/적용시기) 법인이 2020.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세 과세

④ 법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율 인상 등

(현행) 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10~25%)에 10%를 추가 적용(사택 등은 제외) 다만, 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)을 양도시 추가 과세 제외

(개선) 법인이 주택 양도시 추가세율을 20%로 인상, 법인이 2020.6.18. 이후 8년 장기임대등록하는 주택도 추가세율 적용

(적용시기) 2021.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

3. 부동산 매매업 관리 체계 구축

(현행) 부동산 중개업, 분양업, 개발업 등은 개별 법률에 따라 등록요건, 보고의무 등을 두어 법정 업종으로 관리 중이나 부동산 매매업은 시장교란 가능성에도 불구하고 자유업으로 영업중

(개선) 부동산매매업을 법정 업종으로 관리

(적용시기) 2021년말 시행 예정

4. 법인거래 조사 강화

① 법인 대상 실거래 특별조사

② 법인 거래 조사 강화

(현행) 개인과 법인 구분 없이 모든 거래주체에 대해 단일한 실거래 신고서식 사용, 자금조달계획서 의무제출대상 지역도 동일

(개선) 법인 주택 거래시 별도의 "법인용 신고서식"을 작성토록 하고, 모든 법인거래에 자금조달계획서 의무화(개정 진행 중)

(적용시기) ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙｣ 개정 후 즉시 시행(2020.9월)

12.16 대책 및 공급대책 후속조치 추진

1. 12.16 대책 후속조치 이행

2. 수동권 주택공급 기반 강화방안(5.6) 후속조치 이행

(공공재개발) 주민대상 설명회(7~8월) 및 시범사업 공모(9월)를 거쳐 연내 시범사업 후보지를 선정

(도심 내 공공주택 공급) 용산정비창 인근지역을 포함 토지거래허가구역으로 지정(5.20), 공기업 예비타당성 조사 등 진행 예정 & 역삼동 스포월드, 방이2동 주민센터, 서부트럭터미널 등은 연내 사업승인(지구지정)을 완료, 나머지 사업은 2021~2022년까지 사업승인 예정

(준공업지역 공모 등) 준공업지역 민과납동 사업 공모 실시(9월)

<출처 : 국토교통부 보도자료>