2019.12.16. 부동산 대책(주택시장 안정화 방안) 핵심내용 요약

최근 서울 강남권 재건축에 따라 서울 등 일부 지역에서의 부동산 가격 상승세가 확산되고 분양가 상한제 미지정 지역 중심으로 부동산 가격 상승 기대심리가 작용하면서 국지적 과열 발생하였습니다. 또한, 집값 상승 기대 및 가격 상승에 따른 불안심리로 매수세가 확대되며 보증금을 승계하여 매수하는 갭투자 등 투기수요 유입되고 있는데, 즉 저금리로 자금조달 비용이 낮고 LTV 규제로 대출이 제한되어 있으나 높은 전세가율, 전세대출을 통한 갭투자로 자금 조달하고, 낮은 보유부담 등에 따른 시세차익 기대도 매수세 확대에 영향을 미친 탓이라고 볼 수 있습니다.

이에 따라 정부에서는 12.16 「주택시장 안정화 방안」 이라는 부동산 대책을 발표하였으며 그 주요내용은 다음과 같습니다.

투기적 대출수요 규제 강화

(1) 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출 관리 강화

① 시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV 강화

(현행) 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출 LTV 40% 적용

(개선) 모든 차주(가계, 개인사업자, 법인 등)의 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억원 이하분은 LTV 40% 적용, 9억원 초과분은 LTV 20% 적용

(적용시점) 2019.12.23.

예를 들어 투기지역‧투기과열지구에서 가격 14억원 주택 매입시 주택담보대출 한도가 5.6억원(14억원×40%)에서 4.6억원(9억원×40%+5억원×20%)으로 줄어들게 되는 것입니다.

② 초고가 아파트(시가 15억원 초과) 주택구입용 주담대 금지

(현행) 투기지역‧투기과열지구에서는 다주택세대에 대하여 대출금지, 1주택세대 및 무주택세대에 대하여 LTV 40% 적용

(개선) 모든 차주(가계, 개인사업자, 법인 등)에 대하여 투기지역‧투기과열지구의 시가 15억원 초과하는 초고가 아파트를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출 금지

* 1주택세대인 재개발, 재건축 조합원이 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때는 예외 허용

(적용시점) 2019.12.17.

③ DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율=모든 가계대출 원리금상환액/연간소득) 관리 강화

(현행) 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별 관리

(개선) 투기지역‧투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR 규제 적용

(적용시점) 2019.12.23.

예를 들어, 종전에는 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급이 가능했었으나, 현행 기준으로 은행권의 DSR이 40%, 비은행권의 DSR이 60%일 경우 2021년말까지 단계적으로 DSR을 40%로 하향 조정하게 된다.

④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화

(현행) 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택 처분 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주택담보대출 가능

(개선) 투지기역‧투기과열지구에서는 1주택세대는 1년 내 전입 및 처분 조건으로, 무주택세대는 고가주택(시가 9억원) 구입하는 경우 1년 내 전입하는 것을 조건으로 주택담보대출 가능

(적용시점) 2019.12.23.

⑤ 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화

(현행) 주택임대업‧주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택 구입목적 주택담보대출 취급 금지

(개선) 주택임대업‧주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역‧투기과열지구 내에서 주택 구입목적 주택담보대출 취급 금지

(적용시점) 2019.12.23.

⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI(Rent to Interest, 임대업 이자상환비율) 강화

* RTI = 연간 임대소득/(해당 임대업 대출의 연간이자비용+해당 임대건물에 대한 기존대출의 연간이자 비용)

(현행) 주택임대업 개인사업자대출에 대하여 RTI 적용(1.25배 이상)

(개선) 투기지역‧투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화

(적용시점) 2019.12.23.

초고가주택 주택구입용 주담대 금지는 12.17 시행하고 여타과제는 12.23 시행하는데, RTI 강화 규제는 12.17 및 12.23 각 시행일 이후 신규대출 신청분분부터 적용합니다. 다만, 제도 시행 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정을 적용합니다.

⑦ 상호금융권 주담대 현황 모니터링 및 관리감독 강화

(개선) 금융위, 행안부, 기재부 등 상호금융정책협의회 등을 통해 새마을금고 등 상호금융권의 주택담보대출 현황에 대한 모니터링 및 관리감독 강화

(적용시점) 2019년 하반기

(2) 전세대출을 이용한 갭투자 방지

① 사적보증(서울보증보험)의 전세대출보증 규제를 공적보증(주택금융공사, HUG 보증) 수준으로 강화

(현행) 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택을 구입, 보유 시 전세대출에 대한 공적보증은 제한되나, 사적 전세대출 보증의 경우 제한되지 않음

(개선) 서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택을 구입, 보유하는 차주에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조 요청

(적용시점) 2020.1월

② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한

(현행) 금융회사는 전세대출 취급‧만기 시 차주가 2주택 이상 보유시 전세대출 보증 민기연장 제한

(개선) 차주가 전세대출을 받은 후 시가 9억원 초과 주택 매입 또는 2주택 이상 보유 시 전세대출 회수(다만, 불가피한 전세수요로 전세대출 필요시 보증 유지)

(적용시점) 2020.1월

주택보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

(1) 공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화

① 종합부동산세 세율 상향 조정

(적용시점) 2020년 상반기(2020년 납부분부터 적용)

② 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한 상향 조정

(현행) 일반 : 150%, 조정지역2주택 : 200%, 3주택 이상 : 300%

(개선) 일반 : 150%, 조정지역2주택 : 300%, 3주택 이상 : 300%

(적용시점) 2020년 상반기(2020년 납부분부터 적용)

③ 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율 확대

(적용시점) 2020년 상반기(2020년 납부분부터 적용)

④ 공시가격 현실화 및 형평성 제고

(현행) 2019년 공시부터 형평성 개선 추진 중이나 평균 현실화율은 70% 미만으로 낮음

(개선) 2020년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히 고가주택 등을 중심으로 현실화율 우선 제고

(적용시점) 2020년 상반기

(2) 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완

① 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

(현행) 1세대 1주택자(실거래가 9억원 초과)는 거주기간 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제 적용

(개선) 1세대 1주택자(실거래가 9억원 초과)에 대한 장기보유특별공제 최대 80%(10년) 유지하되, 거주기간 요건 추가

(적용시점) 2020년 상반기(2021.1.1. 양도분부터 적용)

② 2년 이상 거주자에 한해 1세대 1주택자 장기보유특별공제 적용

(적용시점) 2020.1.1.

③ 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축

(현행) 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일로부터 2년 이내 기존 주택 양도 시 1주택으로 보아 비과세 혜택(*일반지역의 경우 일시적 2주택자 요건은 3년 이내 양도)

(개선) 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택(다만, 12.17부터 새로 취득하는 주택에 적용하며 대책발표 전 매매계약 체결 및 계약금을 지불한 경우 종전규정을 적용)

(적용시점) 2020년 상반기(2019.12.17. 취득분부터 적용)

④ 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가

(현행) 조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세 혜택(* 임대사업자등록을 한 경우 거주기간 제한 없이 비과세 혜택)

(개선) 조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족하여야 1세대 1주택 비과세 혜택

(적용시점) 2020년 상반기(2019.12.17. 신규등록분부터 적용)

⑤ 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함

(현행) 대출, 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함하나, 세제상 다주택자 여부 판단시에는 주택시 미포함(*조합원 입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함)

(개선) 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권 포함

(적용시점) 2020년 상반기(2021.1.1. 양도분부터 적용)

⑥ 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상

(현행) 주택(조합원 입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율 적용

(개선) 주택(조합원 입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 50%, 1년~2년 40% 적용

(적용시점) 2020년 상반기(2021.1.1. 양도분부터 적용)

⑦ 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

(현행) 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제 적용 배제

(개선) 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용

(적용시점) 2020년 상반기(2019.12.17부터 2020.6.30.까지 양도하는 주택에 적용)

투명하고 공정한 거래 질서 확립

(1) 민간택지 분양가상한제 적용지역 확대

(현행) 서울 27개 동을 상한제지역으로 기지정

(개선) 집값 상승을 선도한 서울 13개구(강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중구, 광진) 전지역 및 경기 3개시(과천, 하남, 광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구(강서, 노원, 동대문, 성북, 은평) 37개동 추가 지정

(적용시점) 2019.12.17.

(2) 시장 거래 질서 조사체계 강화

① 고가주택 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀 검증

(적용시점) 2019년 하반기

② 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화

(적용시점 ) 2020.2월

③ 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화

(현행) 자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구 내 3억 이상 주택 취득시로 제한

(개선) 자금조달계획서 제출대상을 투기과열지구‧조정대상지역 3억 이상 주택 및 비규제지역 6억원 이상 주택 취득시로 확대

(적용시점) 2020년 상반기

④ 자금조달계획서 증빙자료 제출

(현행) 매매거래가 완결된 거래건만 소명자료 받아 조사

(개선) 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고시 자금조달계획서와 함께 신고 관련 객관적 증빙자료 제출

(적용시점) 2020년 상반기

(3) 공정한 청약 질서 확립

① 공급질서 교란, 불법 전매시 청약제한 강화

(현행) 공급질서 교란행위 적발 시 일정기간(3~10년) 청약을 금지하고 있으나, 불법전매에 대해서는 청약금지 규정이 없음

(개선) 공급질서 교란행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약 금지

(적용시점) 2020년 상반기

② 청약당첨 요건 강화

(현행) 투기과열지구와 수도권 주요지역은 해당지역(특별‧광역시, 시‧군) 일정기간(보통 1년*) 이상 거주자에게 우선 공급하며 수도권 대규모 신도시(66만m2 이상) 내 분양물량의 50%는 해당 지역(시‧도), 50%는 수도권에서 당첨자 선정(경기도의 경우 해당 시에는 30%, 경기도에서 50%, 수도권 전체에서 50% 선정)