보통 경매에서 낙찰 후 위험한 물건인지 여부를 판별하는 것을 권리분석이라고 하는데, 이러한 권리분석은 경매뿐 아니라 일반적인 부동산 매매, 임대차 계약에서의 위험을 방지하고 수익을 창출하기 위해 꼭 필요한 절차입니다.
사람의 변동내역을 기재한 주민등록등본이 있듯이 부동산에는 사건, 사실, 변동내역을 기재한 등기부등본이 있는데, 이러한 권리분석의 첫걸음은 부동산 등기부등본 보는법 에서부터 시작합니다.
토지나 주택 등의 부동산은 겉으로 봐서 누가 소유하고 있는지 그 권리관계를 알기 쉽지 않은데, 등기부등본이라는 공적문서에 그 부동산에 대한 권리관계를 기재하고 부동산의 소유주나 직접적인 관계자가 아니더라도 누구나 수수료만 지급하면 열람 또는 발급이 가능합니다.
우선, 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세부분으로 나눠져 있습니다. 참고로 등기부등본을 열람 또는 발급할 때는 말소된 내용을 포함 또는 미포함할지 선택할 수 있는데, 부동산 거래시 말소 내역까지 발급하여 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 그럼 부동산 등기부등본 보는법에 대해 한번 살펴보도록 하겠습니다!
표제부
표제부는 해당 부동산에 대한 정보(사실관계)를 표시하고 있으며, 아래와 같이 구분됩니다.
- 표시번호 : 해당 부동산을 등기에 올린 순서
- 접수 : 해당 부동산이 등기접수된 날짜
- 소재지번, 건물 명칭 및 번호 : 해당 부동산의 주소
- 건물내역 : 건물의 구조(예 : 철근콘크리트 구조), 건물의 목적(예 : 공동주택), 층수, 면적 등을 표시
- 등기원인 및 기타 사항 : 등기한 이유를 보여주며 소재지의 지번변경, 기타 다른 변경사항 등을 표시
- 지목, 면적 : 토지의 지목(토지의 사용용도(전, 답, 대지 등))과 면적(해당 토지의 면적) 표시
'전유부분의 건물의 표시'에는 해당 부동산의 점유자가 독점하여 사용하는 부분에 대한 사실관계가 기재되어 있으며, 건물내역의 제곱미터는 우리가 흔히 알고 있는 전용면적(실면적, 실평)을 의미합니다. 참고로 전용면적에 1.25~1.35를 곱하면 분양면적을 구할 수 있습니다.
'대지권의 표시'에는 그 전유 부분이 위치해 있는 땅의 권리에 대한 내용이 기재되어 있는데, 즉, 건물 전유부분의 소유 및 사용을 위한 토지소유권이라고 생각하시면 됩니다.
갑구
갑구는 소유권에 관한 사항(소유권 보존, 소유권 이전, 압류, 가압류, 가처분, 임의경매, 강제경매 등)을 표시하는 곳으로 아래와 같이 구분됩니다.
- 순위번호 : 해당 부동산을 등기에 올린 순서
- 등기목적 : 소유권 보존이나 이전 등의 변동사항, 제한사항 표시
- 접수 : 해당 부동산이 등기접수된 날짜
- 등기원인 : 등기의 이유(매매 등)와 날짜
- 권리자 및 기타사항 : 해당 부동산에 대한 권리자의 정보, 부동산 거래액, 채권청구과 같은 기타 사항 표시
갑구를 확인하면 해당 부동산의 소유권이 어떻게 변경되어 왔는지를 확인할 수 있으며, 마지막에 소유권을 이전받은 자가 해당 부동산의 현재 소유자라고 보시면 됩니다. 따라서 부동산 거래 시 부동산 계약인과 등기부등본 상 갑구의 소유권자가 일치하는지를 확인해야 하며 가압류, 가등기, 경매 등의 기록이 있는지도 꼭 확인하셔서 부동산 사기 등의 피해를 미리 예방하실 수 있습니다.
을구
을구는 소유권 이외의 권리, 즉 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권 및 임차권에 관한 사항을 확인할 수 있으며 내용은 갑구와 동일하게 구분됩니다.
- 순위번호 : 해당 부동산을 등기에 올린 순서
- 등기목적 : 전세권, 저당권 설정과 같은 해당 등기의 목적 표시
- 접수 : 해당 부동산이 등기접수된 날짜
- 등기원인 : 등기의 이유(설정계약, 해지 등)와 날짜
- 권리자 및 기타사항 : 해당 부동산에 대한 권리자의 정보, 기타사항 표시(근저당이 설정된 경우 채권채고액, 채무자 정보 등을 표시)
을구에 표시되는 내용들은 주로 소유권자가 해당 부동산을 담보로 하여 돈을 빌려 썼거나 부동산을 임대한 내역이 표시되므로 을구에 아무런 표시가 되어 있지 않다면 해당 부동산은 담보, 채권이 없는 안전한 매물이라는 뜻입니다. 근저당이 설정되어 있는 부동산은 추후 소유권자가 빚을 갚지 못했을 경우 경매로 넘어갈 수 있으므로 부동산 임대계약을 체결해야 할 경우 등기부등본 상의 채권채고액을 확인하여 임대인 보증금의 회수가능 여부를 미리 계산하여야 하고, 전세권 등 다른 권리들이 등기되어 있는지 여부도 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.
참고로 실제 채무금액(대출금액)과 등기부등본에 기록되는 채권최고액은 다릅니다. 은행이나 채권자가 채무금액을 받는 시점의 원금과 예상되는 이자를 합하여 근자당권을 설정하는데 이때 원금과 이자를 합한 금액이 채권채고액이 됩니다.
보통 제1금융권(일반 시중은행)에서는 '대출금액*120%', 제2금융권(새마을금고, 신협 등)에서는 '대출금액*130%'를 채권채고액으로 설정합니다. 위 첨부사진을 살펴보면, 채권채고액 금154,850,000원으로 설정해 놓은 것으로 보아 신협으로부터 약120,000,000원(채권채고액÷130%)을 담보대출 받은 것으로 추정할 수 있고, 갑구에 표시되어 있는 해당 부동산 거래가액(130,000,000원)의 약 90% 이상을 대출받았으므로 다소 주의를 요하는 물건에 해당한다고 스스로 판단해볼 수 있겠습니다.
마무리
결론적으로 표제부는 사실관계를, 갑구와 을구는 권리관계를 기재한 공적 문서라고 보시면 되므로 앞서 말한 권리분석을 위한 등기부등본 보는법, 갑구와 을구를 잘 따져보면 됩니다. 예를 들어 소유권자 A의 아파트에 B가 전세로 살고 있는데(전세권 등기를 가정), A가 진 빚 때문에 그 아파트가 가압류된 상태라면, 표제부에는 그 아파트의 주소, 건물 명칭, 면적 등에 대한 정보가 표시되고, 갑구에는 그 아파트의 소유권자가 A이며 가입류된 상태라는 것이 표시되며, 을구에는 B의 전세권에 대한 내용이 표시되는 것입니다.
부동산 등기부등본 보는법 잘 익히셔서 앞으로 있을 부동산 매매, 임대차 계약 시에 부동산 중개인의 말에만 전적으로 의존하지 말고 직접 권리분석에 활용해보시기 바랍니다.
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