용적률과 건폐율의 차이(ft. 대지면적, 건축면적, 연면적)

어느 동네를 가면 고층의 건물들이 빼곡하게 즐비하고, 어느 동네를 가면 2~3층의 낮은 건물들이 들어서 있습니다. 건물들마다의 거리도 널찍널찍한 곳이 있는 반면, 건물과 건물 사이를 넘어갈 수 있을 정도(?)로 빽빽하게 세워진 곳도 있죠. 토지 위에 높은 건물을 지으면 토지소유주와 건물주 입장에서 무조건 유리할텐데, 왜 동네마다 서로 다른 높이, 서로 다른 간격으로 건물들이 세워져있을까요?

부동산 용어 중 용적률과 건폐율 이라고 들어보셨을 텐데요, 바로 「건축법」 및 「국토의 계획 및 이용에 관할 법률」에서 이러한 용적률과 건폐율의 산정방식과 기준, 즉 쉽게 얘기해서 '건물을 어떤 간격과 높이로 지어라'고 기준을 정하고 있기 때문입니다. 그래서 아파트 등 주택을 구입할 예정에 있거나 토지를 구입해서 건물을 세울 계획을 가지고 계시분들이라면 용적률과 건폐율에 대해 잘 알고 계셔야 합니다. 오늘은 용적률과 건폐율은 무엇인지, 그 차이점에 대해 알아보도록 하겠습니다. 용적률과 건폐율을 알아보기에 앞서 이와 관련된 부동산 용어인 대지면적, 건축면적, 연면적에 대해서 먼저 알아볼께요.

대지면적(건축법 시행령 제119조)

대지의 수평투영면적을 말하는데, 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 면적은 대지면적에서 제외합니다.

대지의 건축선이 정하여진 경우 : 그 건축선과 도로 사이의 대지면적
대지에 도시, 군계획시설인 도로, 공원 등이 있는 경우 : 그 도시, 군계획시설에 포함되는 대지면적(도시, 군계획시설의 부지 제외)

건축면적(건축법 시행령 제119조)

건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말합니다.(외벽이 없는 경우 외곽 부분의 기둥을 말함)

연면적(건축법 시행령 제119조)

하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다. 다만, 용적률을 산정할 때는 다음에 해당하는 면적은 제외합니다.

지하층의 면적
지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적
초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적
건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

용적률관 건폐율(건축법 제55조 및 제56조)

대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 말합니다. 용적률이 높다는 것은 건물의 높이가 높다는 의미이고, 용적률이 낮다는 것은 건물의 높이가 낮다는 의미입니다. 내가 사는 곳 바로 옆에 용적률이 높은 건물이 있다면 햇빛이 높은 건물에 가려 일조권에 좋지 않은 영향을 미칠수 있습니다.

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말합니다. 건폐율이 높다는 것은 건물이 빽빽하게 들어섰다는 것을 의미하고 건폐율이 낮다는 것은 건물 사이사이가 널찍하다는 의미입니다. 건폐율이 높은 아파트일 경우 동간 거리가 너무 가까워 사생활 침해 및 일조권 등에 영향을 미칠 수 있으므로 상대적으로 주거환경의 쾌적성이 떨어지게 됩니다.

이러한 용적률과 건폐율은 관할구역의 면적, 인구규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관할 법률」에서 기준을 정하고 있는데, 용도지역·용도지구별 건폐울의 최대한도는 다음 표와 같고, 이 범위 안에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정합니다. 다만, 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있습니다.