공공지원 민간임대주택[뉴스테이(기업형 임대주택)]이란?

뉴스테이(New Stay, 기업형 임대주택)의 시작

주거 형태가 전세에서 월세로 전환되는 추세가 확대됨에 따라 중산층의 주거 불안을 해소하기 위해 2015년 박근혜 정부에서 기업형 주택임대사업의 일환으로 뉴스테이 정책을 추진하였습니다.(2015.8.28. 민간임대주택에 관한 특별법 개정) 뉴스테이의 시공은 민간 건설업체가 담당하고, 건물의 운영과 관리는 한국토지주택공사가 설립한 리츠(부동산투자회사)가 맡게되는데, 쉽게 말해 민간 건설업체에서 아파트를 건설하면 재개발 정비사업 조합에서는 조합원 분양분을 제외한 나머지 세대를 리츠 회사에 팔고, 최종적으로 리츠(임대주택사업자)에서 민간인을 상대로 임대사업을 하는 것이라고 보면 됩니다.

기업의 입장에서 보면, 뉴스테이 공급촉진지구로 지정된 곳에서는 인허가 절차를 단축시켜주고, 취득세‧법인세‧재산세감면 및 용적률‧고도율 완화 등의 혜택을 받을 수가 있었으므로 다소 낙후되어 사업성이 없다는 이유로 재개발 등 정비사업이 정체되었던 곳에 기업들이 관심을 보이면서 일반 재개발이 아닌 뉴스테이 사업을 선택한 정비사업 조합들이 많았습니다. 또한, 입차인의 입장에서 보면, 뉴스테이는 LH나 민간 임대사업자가 아닌 기업이 공급하는 임대주택으로 임차인은 적정 수준의 임대료(임대료 상승 연 5% 이하로 제한)를 납부하면서 최대 8년간 안정적으로 거주할 수 있으므로 임대료 상승에 대한 부담 없이 장기간 주거를 보장받을 수 있는 매력적인 정책으로 보여졌습니다.

「공공지원 민간임대주택」으로의 개편

그러던 중 2017.5월 문재인 정부가 들어선 뒤 기존의 뉴스테이의 장점은 살리면서 공공성을 강화하는 방향으로 개편한 '공공지원 민간임대주택'을 추진하게 되었습니다. 즉, 8년 거주보장 및 연5% 임대료 인상제한 등은 동일하고, 대신 무주택자 우선공급, 시세의 90~95% 임대료로 일반 공급 및 시세 대비 70~85%의 임대료로 단지 20% 이상 주거지원계층(청년, 신혼부부 등)에게 특별공급하는 등의 내용을 개편하였습니다.

<공공지원민간임대주택 VS 뉴스테이>

공공지원 민간임대주택(구. 뉴스테이) 사업의 한계

그러나 막상 완공된 뉴스테이 아파트의 임대료가 주변 시세보다 더 비싼 수준으로 공급되면서 계약해지로 인한 입주율이 바닥을 치는 사례가 발생하는 등 중산층의 주거 불안을 해소한다는 당초의 목적 달성에 한계가 있다는 비판이 제기되었습니다. 뿐만 아니라 뉴스테이 사업은 리츠와의 매입계약은 관리처분인가 시점에서 이루어지기 때문에 실제 착공 시점까지 부동산 가격 상승 등에 따라 발생한 사업비 증가분을 정비사업 조합원이 전액 부담하게 되어 정비사업 조합의 비례율은 폭락하는 반면, 오히려 임대사업자는 낮은 값에 주택을 매입해 이득을 보게 되는 이상한 정책이 되었습니다.

공공지원 민간임대주택(구. 뉴스테이) 사업의 무산 위기

2015년 전국 최초로 뉴스테이 연계형 정비사업으로 선정되었던 인천시 부평구 청천2구역의 공공지원 민간임대주택 사업이 2019.12.5 무산되었습니다. 2016년 뉴스테이 사업 선정 이후 2019년까지 공시지가만 40% 올랐으나 이를 반영해주지 않아 결국 일반 재개발 방식으로 사업을 추진한다는 계획입니다. 청천2구역 뿐만의 문제가 아니라 대부분의 뉴스테이 사업을 선정한 조합에서 이미 이러한 문제들을 겪고 일반 재개발로 전환하였으며, 현재에도 일반 재개발로의 전환을 준비하는 조합들이 많이 있습니다.

공공지원 민간임대주택(구. 뉴스테이) 사업의 미래

공공지원 민간임대주택(구. 뉴스테이) 사업의 최종 목적인 서민 및 중산층의 주거 안정을 달성하기 위해서는 임차인을 위한 입주조건 및 초기 임대료 등에 대한 개선도 중요하지만 이에 앞서 이 사업을 통한 임대주택이 원활히 공급되어야 하는데, 한 번 결정된 임대물량 매입 가격을 변경할 수 없는 현 정책의 치명적인 단점을 보완하지 않는다면 이 사업은 사실상 실패로 끝날 가능성이 매우 크다고 볼 수 있습니다.

박근혜 정부에서 시작된 뉴스테이 사업은 누구를 위한 사업이었을까요? 이름은 중산층을 위한 임대사업이었으나 현재까지의 상황을 보았을 때, 결론적으로는 기업들을 위한 정책이었다는 것을 부인하기가 어렵습니다. 앞으로 정부가 어떻게 해법 방안을 제시할지 한번 지켜봐야할 것 같습니다.